Рост цен в регионах: почему квартира под Саратовом стоит как квартира в Подмосковье?

Макроэкономические причины повышение стоимости на жилье в регионах

Рост цен на недвижимость часто сочетает в себе не одну, а целый ряд причин – от желания застройщика повысить свою чистую прибыль до дефицита предложения. Если смотреть на проблему глобально, то на поднятие стоимости квадратного метра могут влиять следующие факторы:

• экономическая ситуация в стране в целом: в случае, когда большая часть населения может себе позволить приобрести квартиру, пускай и в ипотеку, - спрос растет и застройщики поднимают цены;
• валютные колебания: спрос на недвижимость зависит от взлета и падения стоимости основных денежных единиц иностранных государств;
• внедрение госпрограмм: чем больше в стране действует льготных программ, которые связаны с помощью в приобретении недвижимости, тем выше цены на нее; 
• повышение привлекательности региона: политика местных властей, направленная на привлечение в регион туристов, жителей и предпринимателей, влияет и на увеличение продаж жилья, а, следовательно, провоцирует рост стоимости на него; 
• размер ключевой ставки: стоимость кредитных денег влияет на решение людей о возможности взятия ипотеки - при высокой ключевой ставке немногие готовы рисковать своими деньгами и нервами. В такой ситуации цены на недвижимость могут снижаться. 

Коротко говоря, вспомним знаменитый в экономике закон спроса: повышение цен обычно ведет к снижению величины спроса, а снижение цен - к его увеличению. Как и в любой сфере, на рынке недвижимости этот закон четко работает почти всегда. 

Получается, спрос на недвижимость в регионах такой же, как и в столице? 

И да и нет. Цены на элитное жилье в разы выше в Москве и Санкт-Петербурге, чем в любом ином регионе, но на стандартные эконом и комфорт классы цены примерно равны везде. Прежде всего, это связано с размером средней зарплаты по стране - застройщику нет смысла в разы повышать стоимость «дешевого» жилья, ведь люди и при нынешних ценах не всегда могут себе его позволить. 

Еще один фактор, серьезно влияющий на выравнивание цен – привлечение региональными властями бизнеса в города. Чем развитее предпринимательство в регионе – тем выше его привлекательность и, естественно, стоимость жилья в нём. 

Помимо экономических причин, существует и ряд неэкономических. В первую очередь, в сфере недвижимости на увеличение ценника квадратного метра влияет климат в регионе. Согласитесь, зачастую погоду в Москве тяжело назвать приятной, а если говорить в целом по стране – желающих переехать в Краснодарский край явно больше, чем в Чукотский автономный округ. 

Какой сейчас разрыв в ценах на новостройки в столице и в регионах? 

В июне 2024 года средняя цена лота в сделках на первичном рынке составила:

• в Москве - 25,6 млн руб.; 
• в Санкт-Петербурге - 13,4 млн руб.;
• в Нижнем Новгороде -  11,2 млн руб.;
• в Казани - 12,3 млн руб.;
• в Омске - 8,8 млн руб.;

Цена среднего лота складывается не только из стоимости жилья среднего класса, но и цен квартир в премиальных новостройках. Таким образом, из данного показателя, ровно как и из оценки экспертов bnMAP.pro., можно сделать вывод, что сейчас в столице существенно увеличился спрос на элитную недвижимость, и она стоит значительно дороже, чем недвижимость этого же класса в регионах.

От чего зависит разница в стоимости квадратного метра между сегментами?

Как мы и писали выше, в зависимости от класса рассматриваемого класса жилья, диапазон цен отличается на миллионы рублей. Разница в стоимости между сегментами может быть от 25 до 300% в зависимости от их места нахождения, технологии строительства, развитости инфраструктуры, уникальности предложения и статуса. Какие есть сегменты? 

• Массовый сегмент. Включает квартиры эконом и комфорт класса, в основном местоположение ЖК в отдаленных от центра города спальных районах;
• Бизнес-сегмент. Недвижимость этого сегмента находится в более престижных районах и имеет развитую инфраструктуру;
• Премиум-класс или элитное жилье. Квартиры этого сегмента отличаются роскошной обстановкой, располагаются в премиальных домах с отличным видом и, из-за существенной разницы в стоимости лота, доступны ограниченному кругу людей.

Конечно, в столице количество квартир премиум-класса в разы больше, чем в любом другом регионе страны. Помимо этого, Москва чаще всего возглавляет рейтинг российских городов-миллионников по темпам роста стоимости жилья на рынке новостроек. Средние цены на квартиры увеличиваются как за счет индексации в отдельных лотах, так и из-за изменения структуры предложения: с рынка быстрее уходят более доступные лоты, а более дорогие остаются в продаже. 

Какие цены на жилье в Москве и в регионах? 

Сравним стоимость отдаленной от центра однокомнатной квартиры в новостройке массового сегмента в столице и в регионах.

Для примера возьмем Саратов, население в нём на 2024 год составляет около 887 тысяч человек. Проанализировав всем известный сайт по подбору недвижимости, в этом городе мы нашли лоты от 3,150 млн руб. до 6,250 млн руб. Что первая, что вторая квартиры находятся в двух часах езды от центра города и не считаются премиальными. 

В столице же стоимость подобного лота с 5,050 млн руб. до 8,828 млн руб. Конечно, тут спрос на недвижимость всегда выше, чем в других регионах, причины этого явления всем понятны. 

Но не стоит забывать и о разнице в зарплатах: по данным ГородРабот.ру, средняя зарплата в Саратове за 2024 год – 65 913 рублей, тогда как в Москве – 83 985 рублей. 

На рост стоимости недвижимости в регионах влияет огромное количество факторов. Кратко можно сказать так: «чем больше спрос и финансовые возможности жителей - тем выше ценник за квадратный метр». Помимо тех причин, о которых мы писали выше, существует еще одна, менее явная – огромное количество мужчин существенно увеличили свои доходы, участвуя в СВО. Это значит, что приезжая обратно в свой родной город, они готовы приобрести квартиру по более высокой цене, чем ранее. Косвенно повышение среднего дохода военных повлияло на рост цен на квартиры в регионах.